Zones de quotas à Montpellier : ce qui change pour les meublés de tourisme en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, louer un appartement en courte durée à Montpellier ne se fait plus comme avant. L'Écusson est désormais une zone à quota, plafonnée à 770 meublés de tourisme, et une résidence principale ne peut plus être louée que 90 jours par an.
Vous êtes propriétaire à Montpellier et vous envisagez de louer sur Airbnb ou Booking ? Vous louez déjà et vous vous demandez si vous êtes en règle ? Chez CBC Home, conciergerie basée à Montpellier, nous accompagnons chaque jour des propriétaires face à ces nouvelles règles. Voici l'essentiel à savoir, sans jargon.
Pourquoi Montpellier a durci les règles
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a donné aux communes de nouveaux outils pour encadrer les locations touristiques : quotas, baisse du plafond de jours, exigences de performance énergétique. Montpellier Méditerranée Métropole s'en est saisie lors de son conseil du 14 octobre 2025, suivi du conseil municipal du 16 octobre.
Le constat de départ : début 2025, 5 728 meublés de tourisme étaient déclarés à Montpellier, dont plus de 3 000 résidences secondaires. L'Écusson concentrait à lui seul 52 % des meublés déclarés en résidence secondaire, avec certains secteurs au-delà de 7 % du parc de logements, contre 1,67 % en moyenne dans le reste de la ville.
« Nous allons au maximum de ce que la loi nous permet », résumait alors Michaël Delafosse, président de la Métropole.
La zone à quota de l'Écusson : 770 autorisations, pas une de plus
Le cœur historique de Montpellier est désormais une zone à quota. Le nombre d'autorisations temporaires de changement d'usage sans compensation y est plafonné à 770, autorisations déjà délivrées comprises.
Ce plafond est déjà atteint. Concrètement :
- une nouvelle demande dans la zone est placée sur liste d'attente ;
- une place ne se libère que lorsqu'un autre logement quitte la location touristique ;
- l'autorisation, quand elle est obtenue, vaut 4 ans et n'est plus renouvelée automatiquement (auparavant, deux périodes de 3 ans).
Hors zone à quota, la location d'une résidence secondaire reste possible, mais toujours soumise à autorisation préalable. Avant d'acheter pour louer, vérifiez donc l'adresse exacte du bien auprès du service de l'urbanisme de la Ville.
| Règle | Avant | Depuis 2026 |
|---|---|---|
| Plafond résidence principale | 120 jours/an | 90 jours/an |
| Durée de l'autorisation | 2 × 3 ans | 4 ans, non renouvelable automatiquement |
| Meublés dans l'Écusson | Sans plafond | 770 maximum |
| DPE exigé | Aucun | Classe A à E |
| Amende pour transformation illégale | 50 000 € | 100 000 € |
Qui est concerné ?
Vous louez votre résidence principale (le logement que vous occupez au moins 8 mois par an) : pas besoin d'autorisation, mais 90 jours de location par an maximum, toutes plateformes confondues. Au-delà, Airbnb et Booking doivent bloquer l'annonce. La location d'une simple chambre chez vous n'est pas concernée par ce plafond.
Vous louez une résidence secondaire ou un investissement locatif : une autorisation de changement d'usage est obligatoire, même pour quelques semaines par an. L'autorisation temporaire sans compensation est personnelle et limitée à un logement par commune et par foyer fiscal. Au-delà, une autorisation avec compensation peut être exigée.
Cas exclus : les logements ayant bénéficié d'une aide publique ou d'un dispositif d'accession à la propriété ne peuvent pas devenir meublés de tourisme. Votre projet doit aussi respecter le règlement de copropriété, attestation sur l'honneur à l'appui.
À noter : à Lattes, commune voisine, le plafond pour une résidence principale reste de 120 jours.
Démarches et sanctions : ce que vous risquez
Avant de publier une annonce à Montpellier, trois étapes sont incontournables :
- Numéro d'enregistrement : obligatoire à Montpellier depuis fin 2021 (téléservice Touriz), et dans toute la France depuis le 20 mai 2026. Il doit apparaître sur chaque annonce.
- DPE classé A à E : exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage. Le seuil passera à A à D au 1er janvier 2034.
- Autorisation de changement d'usage (résidence secondaire) : à demander à la Ville, avec un délai d'instruction de plusieurs mois.
Les contrôles se sont renforcés : +33 % en 2024, et près de 200 logements régularisés. Les amendes encourues :
| Infraction | Amende maximale |
|---|---|
| Transformation sans autorisation | 100 000 € par logement |
| Dépassement des 90 jours | 15 000 € |
| Fausse déclaration ou faux numéro | 20 000 € |
| Défaut d'enregistrement | 10 000 € |
Quotas, 90 jours : comment rester rentable ?
Les nouvelles règles rendent chaque nuitée plus précieuse. Avec 90 jours possibles, ou une autorisation obtenue de haute lutte dans l'Écusson, il n'y a plus de place pour l'à-peu-près. CBC Home vous accompagne sur tout le cycle :
- Vérification de conformité : statut du logement, numéro d'enregistrement, DPE, règlement de copropriété ;
- Suivi des jours loués pour ne jamais dépasser le plafond ;
- Tarification dynamique pour maximiser le revenu sur les dates à forte demande (congrès, festivals, été) ;
- Alternatives à la courte durée : bail mobilité ou location moyenne durée pour professionnels en mission, qui ne relèvent pas du meublé de tourisme ;
- Gestion complète : annonces, accueil, ménage, linge, assistance voyageurs.
Questions fréquentes
Où s'applique le quota à Montpellier ? Dans l'Écusson, le centre historique, où 770 autorisations sans compensation sont déjà attribuées.
Puis-je encore louer ma résidence principale sur Airbnb ? Oui, dans la limite de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2026.
Combien de temps dure une autorisation de changement d'usage ? 4 ans, sans renouvellement automatique.
Mon logement classé F au DPE peut-il être loué en meublé de tourisme ? Non pour une nouvelle autorisation : il faut une classe A à E.
Parlons de votre projet
Vous possédez un bien à Montpellier, Castelnau-le-Lez ou Lattes et vous voulez savoir ce qui est possible ? Contactez nous pour une analyse gratuite de votre situation et une estimation de revenus : contact@cbchome.fr ou estimez vos revenus en quelques secondes.
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